Diagnostic loi Carrez

La loi Carrez, adoptée en décembre 1996 et appliquée à partir de l'été 1997, impose au vendeur d'un lot en copropriété (ou d'une fraction de lot) de mentionner la superficie privative dans tous les documents liés à la vente, notamment :

• les promesses unilatérales de vente et d'achat,
• les compromis de vente,
• les contrats de location-accession et de location-vente,
• ainsi que les ventes en viager.

Cette obligation garantit que la superficie exacte du bien soit communiquée dès le début des transactions immobilières.

La loi Carrez ne concerne que les lots ou fractions de lots situés dans une copropriété. Le diagnostic loi Carrez est obligatoire lors de la vente immobilière, dès que la surface du bien est supérieure ou égale à 8 m². Elle s'applique à tout type de bien en copropriété, qu'il s'agisse de :

• appartements en copropriété,
• locaux commerciaux ou professionnels,
• maisons en copropriété.

Cette règle assure que les acheteurs soient informés de la surface exacte du bien avant la transaction.

À l'inverse, le diagnostic loi Carrez ne s'applique pas à certains types de biens immobiliers, notamment :

• les maisons individuelles,
• les logements achetés sur plan en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement),
• les terrains à bâtir,
• les biens dont la superficie est inférieure à 8 m².

Ces types de biens sont donc exemptés de l'obligation de calcul de la surface privative imposée par la loi Carrez.

Il existe deux cas de figure concernant une mezzanine :

• Si elle est en structure légère et démontable, elle n'est pas incluse dans le calcul de la surface loi Carrez.
• Si elle est construite en dur, elle peut être prise en compte dans la surface privative, à condition que sa hauteur sous plafond soit supérieure à 1,80 mètre.

Attention, plusieurs zones doivent être exclues du calcul de la surface loi Carrez :

• les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m²,
• les éléments de gros œuvre : murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres,
• les caves, garages, boxes et emplacements de stationnement,
• les jardins, balcons et terrasses,
• les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.

Ces exclusions garantissent que seule la surface privative utilisable est prise en compte dans le calcul.

Contrairement à la plupart des diagnostics (amiante, plomb, DPE, termites, assainissement, diagnostic électrique), la loi Carrez ne requiert pas de qualifications spécifiques pour effectuer le calcul de la surface privative. Le vendeur peut lui-même s'en charger, et il n'est pas obligé de faire appel à un professionnel.

Cependant, pour éviter des erreurs pouvant entraîner des litiges, il est fortement recommandé de confier cette tâche à un diagnostiqueur professionnel ou à un géomètre. Ces experts sont mieux équipés pour réaliser des mesures précises, grâce à des outils comme le télémètre laser et des logiciels de calcul spécialisés. En cas de contestation sur la superficie annoncée, c'est leur responsabilité qui est engagée, et non celle du vendeur.

En effet, la superficie en loi Carrez figure dans l'acte de vente et constitue un engagement du vendeur envers l'acheteur. Il arrive souvent que des litiges surviennent entre les deux parties en raison d'une différence de quelques mètres carrés entre la surface annoncée et la surface réelle.

Le diagnostic loi Carrez a une durée de validité illimitée, à moins que des travaux modifient la superficie du bien. Il est donc recommandé de refaire le calcul en cas d'agrandissement ou de modifications, comme le remplacement d’un escalier, l’ajout ou la suppression de cloisons, ou encore le changement de menuiseries.

Si votre attestation date de plusieurs années, il peut être judicieux de vérifier que le professionnel qui l’a réalisée est toujours en activité, afin de faire jouer sa responsabilité en cas de litige concernant le métrage.