La Loi Carrez : En quoi cela  consiste ?

Qu’est-ce que la Loi Carrez ?

La superficie selon la Loi Carrez est la mesure spécifique de la superficie habitable d’un logement. Plusieurs éléments comme les balcons, les terrasses, les embrasures de porte-fenêtre, les gaines techniques, les caves, les cages d’escaliers, les loggias et les parkings ne sont pas pris en compte dans le calcul de la superficie du logement.

La loi rentre dans son calcul de la surface, les combles non aménagés, les greniers, les vérandas ainsi que les remises et réserves dont la hauteur sous plafond n’est pas inférieure à 1 mètre 80.

L’attestation de superficie privative n’a pas de date de validité définie, elle n’est plus valable que lorsque des travaux sont réalisés.

Qui est concerné par la Loi Carrez ?

La Loi Carrez s’applique à tous les biens immobiliers en copropriété horizontale, c’est-à-dire un ensemble de lots individuels construit sur un terrain commun, exemple, résidence pavillonnaire, ou pour les logements en copropriété verticale, c’est-à-dire, un immeuble collectif répartit en plusieurs appartements d’au moins 8 mètres-carrés.

La Loi Carrez doit obligatoirement être stipulée lors d’une vente immobilière qui concerne une copropriété horizontale ou verticale et quelle que soit la nature du bien, locaux commerciaux, appartement ou maison individuelle. Cependant, elle ne s’applique donc pas aux logements individuels et aux biens vendus en VEFA (Vente d’un logement en l’État Futur d’Achèvement)

Comment calculer la Loi Carrez ?

Pour calculer la superficie exacte en fonction de la Loi Carrez, de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot dans un immeuble en copropriété, il faut calculer la surface des planchers des locaux clos et couverts et en déduire les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, gaines techniques ainsi que les parties dont les hauteurs sous plafond ne font pas au minimum 1 mètre 80 ou ayant une superficie inférieure à 8 mètres carrés.

Qui peut calculer la superficie du bien immobilier selon la Loi Carrez ?

Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour effectuer le calcul de la superficie réelle, le propriétaire est en droit de le réaliser tout seul s’il le souhaite, mais pour éviter tout cas d’erreur, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel tel qu’un diagnostiqueur immobilier ou géomètre. Le professionnel utilise un télémètre laser qui a une meilleure précision.

De plus, faire réaliser l’estimation de la superficie du bien immobilier par un expert est gage de confiance, en cas de recours de l’acquéreur, la responsabilité civile de l’acheteur ne sera pas retenue.

Que faire en cas de non-respect de la Loi Carrez ?

Il est possible que le calcul de la superficie ne soit pas exact à celui que vous constatez après l’acquisition d’un bien immobilier, mais en cas de promesse de vente le futur acquéreur peut intenter une action en nullité, au plus tard dans un délai de 1 mois après la signature de l’acte authentique de constatation de vente.

En cas d’erreur, la Loi Carrez autorise une marge de 5 % d’erreur destinée au vendeur. Cependant, si l’acheteur du bien immobilier se rend compte que l’erreur du calcul de la superficie est supérieure à 5 % alors il est en droit de se retourner contre le vendeur. Il disposera alors de 12 mois  à compter de la date de signature de l’acte pour demander une diminution du prix de vente.

Les frais de notaire seront eux aussi réévaluer en fonction de la superficie réelle du bien.

Dans le cas où la superficie serait supérieure à celle inscrite sur le contrat de vente, il n’existe pas de moyen de recours pour se retourner contre le vendeur.

Quand la Loi Carrez est-elle nécessaire ?

Elle est obligatoire dans le cas de vente d’un bien immobilier. La superficie doit être mentionnée dans :

  • La promesse unilatérale de vente
  • Le compromis de vente
  • Vente en viager
  • Contrat de location-accession et de location-vente

Pour tous les contrats de location, c’est la Loi Boutin qui s’applique et dans ce cas la notion de mesurage de surface est différente.

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Diagnostic de performance énergétique : à quoi sert-il ?

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE ou plus communément appelé le diagnostic de performance énergétique a évolué de façon considérable.

Tandis que le DPE n’avait qu’un caractère informatif, le DPE devient opposable ou contestable dès le 1er juillet 2021.

Avant de vous présenter les évolutions de ce diagnostic, revenons sur la définition en elle-même.

Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique ?

Le diagnostic de performance énergétique effectué par un diagnostiqueur immobilier a pour objectif d’indiquer au futur acquéreur ou locataire une estimation de la consommation énergétique d’un logement ainsi que son taux d’émission de gaz à effet de serre qu’il rejette. Il permet de classer le bien immobilier selon l’étiquette énergétique de A à G et d’estimer au mieux la valeur d’un bien immobilier. Le DPE doit figurer dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui est destiné à l’acquéreur ou au locataire.

Ainsi, les modifications de ces décrets ont pour objectifs d’amplifier la fiabilité et la lisibilité de ces étiquettes énergie.

Les évolutions du diagnostic de performance énergétique

Comme indiqué précédemment, le DPE a vu des modifications considérables. La première grande modification est le caractère opposable de celui-ci.

Le caractère opposable du DPE

Le caractère opposable du DPE est, concrètement, le droit pour chacun de demander réparation d’un manquement aux obligations du vendeur et/ou locataire ou du diagnostiqueur immobilier. Le propriétaire se rend donc responsable en le présentant au locataire ou au futur acquéreur. Tandis qu’avant cette nouvelle mesure, le caractère du DPE n’avait qu’un caractère informatif. Ce caractère est également en place pour les diagnostics relatifs à l’état des installations électriques ou la présence d’amiante ou de plomb.

Contenu du DPE modifié

Le contenu et la présentation du diagnostic  évoluent également pour faire apparaître le montant théorique des factures énergétiques et apporter des informations supplémentaires et précises telles que : les détails des déperditions thermiques, état de la ventilation et de l’isolation, présence de cheminée à foyer ouvert, indicateur de confort d’été…

Le diagnostic de performance énergétique apportera également les recommandations de travaux ainsi que les estimations de coûts pour améliorer cette note attribuée.

Méthode de calcul modifiée

La méthode de calcul se voit également évoluée en considérant plusieurs facteurs et non plus la méthode dite “sur facture”. Ainsi, toutes les caractéristiques physiques du logement seront prises en compte comme la bâtisse, la qualité de l’isolation, les types et les angles des fenêtres, le système de chauffage ainsi que les 5 usages énergétiques de l’habitation. (chauffage, eau chaude, climatisation, éclairage, auxiliaires. (VMC et chauffage)

Il tiendra également en compte : les consommations énergétiques liées à l’éclairage, la ventilation, l’aspect météo ou encore phénomènes thermiques plus précis comme l’effet du vent sur les murs extérieurs.

Il s’agira donc pour le diagnostiqueur immobilier d’analyser tous les usages énergétiques de l’habitation.

Quelle est la durée de validité du nouveau DPE?

La durée de validité du diagnostic de performance énergétique était de 10 ans et reste de 10 ans.

Toutefois, il est nécessaire de prendre en compte les éléments des diagnostics réalisés avant cette nouvelle réglementation. De ce fait, lisez avec précisions les éléments ci-après :

  • Les DPE les plus anciens (réalisés entre 2013 et 2017) deviennent ainsi caducs au plus tard au 31/12/2022.
  • Les DPE les plus récents (réalisés depuis 2018 et jusqu’au 30/06/2021) demeurent valables jusqu’au 31/12/2024. Cependant en matière de transactions, les notaires exigeront dans la plupart des cas qu’un nouveau diagnostic de performance énergétique ait été réalisé après le 1er juillet 2021

Sur vos annonces immobilières

Sur vos annonces immobilières, et ce, depuis le 1er janvier 2022, il doit y avoir mentionné l’étiquette énergie, l’étiquette climat et l’estimation de la facture théorique annuelle.

Nouvelle interprétation des étiquettes d’énergie

Jusqu’à présent, les étiquettes énergie étaient exprimées en énergie primaire. A présent, elles sont exprimées sur deux aspects : l’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. De ce fait, sa plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre, définira la classe du logement.

Utilisation des diagnostics

Les DPE seront utilisables autant pour la location que pour la vente de votre bien.

Le DPE dans le cas des coproprorités

Dans le cadre d’un logement collectif, il est possible de réaliser un seul et unique DPE pour tout l’immeuble permettant de profiter à tous les propriétaires.

Toutefois, pour les propriétaires ayant fait de quelconques travaux d’isolation, de mise aux normes ou autre, leur intérêt sera bien évidement de réaliser un DPE individuel afin de faire valoriser les travaux réalisés. 

Les conséquences des étiquettes énergétiques sur vos ventes immobilières et vos mises en location

Il peut être intéressant de réaliser votre diagnostic de performance énergétique avant tout projet de vente et/ou de location afin de pouvoir bénéficier des recommandations pour améliorer votre score avant votre mise en location ou vente.

En effet, de nouvelles mesures seront mises en place d’ici quelques années dont voici quelques informations.

Concernant l’aspect locatif :

À partir du 1er janvier 2025, tous les biens portant l’étiquette énergétique G, seront interdits à la location.

À partir du 1er janvier 2028, tous les biens portant l’étiquette énergétique F, seront interdits à la location.

À partir du 1er janvier 2034, tous les biens portant l’étiquette énergétique E seront interdits à la location.

Dès à présent, certains acquéreurs refusent dès aujourd’hui d’investir dans des biens avec des étiquettes énergie à la fourchette basse. (lettre F et G) Notamment, les investisseurs acquéreurs qui recherchent un investissement sur du long terme.

Pourquoi ces modifications sur le diagnostic de performance énergétique ?

Du côté acheteur ou locataire, ces éléments permettent une transparence vis à vis des factures prévisionnelles à prévoir sur tous les aspects énergétiques.

Recommandations personnalisées

Le DPE émis vous permettra d’obtenir le détail de toutes les analyses et en somme, des recommandations. Attention toutefois, le rapport du DPE ne permettra pas de recevoir des recommandations sur-mesure par rapport à vos besoins.

Que pouvons-nous faire pour recevoir des recommandations personnalisées pour améliorer notre score énergétique ?

L’audit énergétique quant à lui permet d’effectuer toutes les analyses poussées et réaliser les recommandations qui permettront d’améliorer votre note.

Grâce à des tests poussés, réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié, l’audit énergétique permet d’évaluer avec précision la consommation énergétique d’un bâtiment. De ce fait, il apporte des réponses précises quant aux travaux à envisager pour améliorer l’efficacité énergétique d’un logement.

De plus, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) propose MaPrimeRénov’ pour financer une partie de cet audit énergétique.

En fonction de vos revenus, les primes seront différentes (à bien vérifier selon les conditions de l’Anah).

Une fois l’audit réalisé, vous pourrez initier les travaux vous permettant d’améliorer le score énergétique. De plus, vous serez potentiellement éligible, en fonction de vos revenus et des travaux estimés, à des primes de travaux énergétiques.

Qui réalise ce diagnostic de performance énergétique ?

Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié DPE.

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  • Le mesurage Loi Carrez a été mis en place afin de protège les intérêts des acquéreurs d’un bien immobilier lorsque celui-ci fait partie d’une copropriété. Le mesurage Loi Carrez a pour but de préciser la superficie exacte des parties privatives (à l’usage exclusif du copropriétaire) acquises lors de l’achat d’un lot de copropriété qui contient des parties communes (à l’usage de tous les copropriétaires).L’obligation de fournir un mesurage Loi Carrez s’applique à toute vente d’un lot de copropriété qu’il s’agisse d’une :
    • copropriété verticale : réunion de locaux ou d’appartements dans un immeuble
    • copropriété horizontale : réunion de locaux ou de maisons dans un lotissement

    et à tous types de locaux :

    • à usage d’habitation
    • à usage commercial
    • à usage professionnel

La responsabilité de mesurage Loi Carrez est attribuée au vendeur du bien immobilier ou du mandataire désigné par lui pour effectuer la vente en son nom.

Loi Carrez à Paris en ile de France

Durée de validité du diagnostic de surface

Le diagnostic de surface Loi Carrez est valide sans limitation dés lors que le lot de copropriété n’a pas subi de transformation (agrandissement, pose ou abattement de cloison…).

Normes et certifications

Si la loi n’impose pas de certification pour effectuer un mesurage Loi Carrez, le recours à un diagnostiqueur immobilier certifié est un gage de sécurité dans l’exactitude du mesurage ; de plus, le recours à un diagnostiqueur immobilier certifié engage la responsabilité du professionnel et dégage la responsabilité civile du vendeur en cas de recours de l’acquéreur.