La Loi Carrez : En quoi cela consiste ?
Qu’est-ce que la Loi Carrez ?
La superficie selon la Loi Carrez est la mesure spécifique de la superficie habitable d’un logement. Plusieurs éléments comme les balcons, les terrasses, les embrasures de porte-fenêtre, les gaines techniques, les caves, les cages d’escaliers, les loggias et les parkings ne sont pas pris en compte dans le calcul de la superficie du logement.
La loi rentre dans son calcul de la surface, les combles non aménagés, les greniers, les vérandas ainsi que les remises et réserves dont la hauteur sous plafond n’est pas inférieure à 1 mètre 80.
L’attestation de superficie privative n’a pas de date de validité définie, elle n’est plus valable que lorsque des travaux sont réalisés.
Qui est concerné par la Loi Carrez ?
La Loi Carrez s’applique à tous les biens immobiliers en copropriété horizontale, c’est-à-dire un ensemble de lots individuels construit sur un terrain commun, exemple, résidence pavillonnaire, ou pour les logements en copropriété verticale, c’est-à-dire, un immeuble collectif répartit en plusieurs appartements d’au moins 8 mètres-carrés.
La Loi Carrez doit obligatoirement être stipulée lors d’une vente immobilière qui concerne une copropriété horizontale ou verticale et quelle que soit la nature du bien, locaux commerciaux, appartement ou maison individuelle. Cependant, elle ne s’applique donc pas aux logements individuels et aux biens vendus en VEFA (Vente d’un logement en l’État Futur d’Achèvement)
Comment calculer la Loi Carrez ?
Pour calculer la superficie exacte en fonction de la Loi Carrez, de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot dans un immeuble en copropriété, il faut calculer la surface des planchers des locaux clos et couverts et en déduire les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches, les cages d’escalier, gaines techniques ainsi que les parties dont les hauteurs sous plafond ne font pas au minimum 1 mètre 80 ou ayant une superficie inférieure à 8 mètres carrés.
Qui peut calculer la superficie du bien immobilier selon la Loi Carrez ?
Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel pour effectuer le calcul de la superficie réelle, le propriétaire est en droit de le réaliser tout seul s’il le souhaite, mais pour éviter tout cas d’erreur, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel tel qu’un diagnostiqueur immobilier ou géomètre. Le professionnel utilise un télémètre laser qui a une meilleure précision.
De plus, faire réaliser l’estimation de la superficie du bien immobilier par un expert est gage de confiance, en cas de recours de l’acquéreur, la responsabilité civile de l’acheteur ne sera pas retenue.
Que faire en cas de non-respect de la Loi Carrez ?
Il est possible que le calcul de la superficie ne soit pas exact à celui que vous constatez après l’acquisition d’un bien immobilier, mais en cas de promesse de vente le futur acquéreur peut intenter une action en nullité, au plus tard dans un délai de 1 mois après la signature de l’acte authentique de constatation de vente.
En cas d’erreur, la Loi Carrez autorise une marge de 5 % d’erreur destinée au vendeur. Cependant, si l’acheteur du bien immobilier se rend compte que l’erreur du calcul de la superficie est supérieure à 5 % alors il est en droit de se retourner contre le vendeur. Il disposera alors de 12 mois à compter de la date de signature de l’acte pour demander une diminution du prix de vente.
Les frais de notaire seront eux aussi réévaluer en fonction de la superficie réelle du bien.
Dans le cas où la superficie serait supérieure à celle inscrite sur le contrat de vente, il n’existe pas de moyen de recours pour se retourner contre le vendeur.
Quand la Loi Carrez est-elle nécessaire ?
Elle est obligatoire dans le cas de vente d’un bien immobilier. La superficie doit être mentionnée dans :
- La promesse unilatérale de vente
- Le compromis de vente
- Vente en viager
- Contrat de location-accession et de location-vente
Pour tous les contrats de location, c’est la Loi Boutin qui s’applique et dans ce cas la notion de mesurage de surface est différente.
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- Le mesurage Loi Carrez a été mis en place afin de protège les intérêts des acquéreurs d’un bien immobilier lorsque celui-ci fait partie d’une copropriété. Le mesurage Loi Carrez a pour but de préciser la superficie exacte des parties privatives (à l’usage exclusif du copropriétaire) acquises lors de l’achat d’un lot de copropriété qui contient des parties communes (à l’usage de tous les copropriétaires).L’obligation de fournir un mesurage Loi Carrez s’applique à toute vente d’un lot de copropriété qu’il s’agisse d’une :
- copropriété verticale : réunion de locaux ou d’appartements dans un immeuble
- copropriété horizontale : réunion de locaux ou de maisons dans un lotissement
et à tous types de locaux :
- à usage d’habitation
- à usage commercial
- à usage professionnel
La responsabilité de mesurage Loi Carrez est attribuée au vendeur du bien immobilier ou du mandataire désigné par lui pour effectuer la vente en son nom.
Durée de validité du diagnostic de surface
Le diagnostic de surface Loi Carrez est valide sans limitation dés lors que le lot de copropriété n’a pas subi de transformation (agrandissement, pose ou abattement de cloison…).
Normes et certifications
Si la loi n’impose pas de certification pour effectuer un mesurage Loi Carrez, le recours à un diagnostiqueur immobilier certifié est un gage de sécurité dans l’exactitude du mesurage ; de plus, le recours à un diagnostiqueur immobilier certifié engage la responsabilité du professionnel et dégage la responsabilité civile du vendeur en cas de recours de l’acquéreur.