Les diagnostics obligatoires en cas de vente d’un local commercial
Il est imposé, lors de la vente d’un bien immobilier, de fournir à l’acquéreur lors de la signature du compromis de vente, un certain nombre de diagnostics. En matière de local commercial, les diagnostics obligatoires sont les suivants :
- L’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, si le local a été construit avant le 1e juillet 1997.
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE).
- L’état des Risques et Pollution (ERP) si le bien est situé dans une zone faisant l’objet d’un plan de prévention des risques.
- L’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment, si le bien est situé dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral.
- le métrage Loi Carrez
Bureaux et locaux commerciaux :
Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location ?
Le propriétaire-bailleur doit fournir à son locataire seulement trois diagnostics immobiliers obligatoires :
- Le diagnostic amiante ;
- L’état des risques et pollutions (ERP) : en son absence, le locataire peut poursuivre le bailleur en justice pour la résiliation du bail ou la diminution du loyer ;
- Le DPE, depuis la loi Grenelle II du 12 juillet 2010, doit être joint au contrat de bail commercial et la performance énergétique précisée dans l’annonce de mise en location du local commercial. Comme pour la vente d’un local commercial ou de bureaux, il n’a qu’une valeur informative pour le locataire.
Tous ces diagnostics devront être annexés au contrat de bail de location par le propriétaire-bailleur.
À ces trois diagnostics immobiliers obligatoires, d’autres diagnostics peuvent être mis en annexe du contrat de bail :
- L’annexe environnementale pour les locaux commerciaux et bureaux d’une surface supérieure à 2 000 m² ;
- L’état parasitaire : ce diagnostic assure la bonne foi du bailleur, en particulier en cas de présence de mérules. Le locataire ne pourra pas l’attaquer pour vice caché ;
- Le diagnostic plomb est obligatoire pour les locaux à usage mixte (commercial et d’habitation) dont la construction est antérieure au 1er janvier 1949.
Quelles conséquences en cas d’oubli des diagnostics immobiliers ?
Lors de la vente ou de la location d’un local commercial ou de bureaux, le propriétaire doit fournir les diagnostics immobiliers obligatoires à l’acquéreur ou au locataire. En l’absence de diagnostics, il ne disposera pas de preuves pour se défendre en cas d’accusation de vices cachés. De plus, un seul diagnostic oublié peut entraîner l’annulation du contrat de vente ou de location ou la diminution du prix de vente ou du loyer. Par ailleurs, la réalisation des diagnostics immobiliers est à la charge du propriétaire.
Le potentiel droit de préemption du locataire
Lorsque le propriétaire de murs commerciaux décide de mettre son local en vente, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, sous peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Par principe, le locataire est prioritaire sur l’acquisition du local qu’il occupe : il bénéficie d’un droit de préemption pendant un délai d’un mois suivant la notification du propriétaire.
Il existe toutefois certaines exceptions :
- En cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial.
- En cas de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial.
- En cas de cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.
- En cas de cession d’un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du propriétaire ou de son conjoint.
