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L’urgence climatique incite la France à renforcer sa législation relative aux propriétés énergivores. Les détenteurs de biens immobiliers notés F ou G font face à des défis inédits suite à l’application de la loi Climat. Cette réglementation annonce une restriction graduelle concernant la location de ces logements dès 2025.

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Adoptée le 22 août 2021, la loi Climat introduit plusieurs dispositions ciblant les propriétés les plus consommatrices d’énergie, notamment celles classées G, F ou E selon le Diagnostic de performance énergétique (DPE). Le gouvernement a établi un programme pour la rénovation de ces propriétés, fréquemment désignées sous le terme de passoires thermiques ou énergétiques.

Comment identifier si mon habitation est une passoire énergétique ?

Pour vérifier si votre habitation est considérée comme une passoire énergétique, il est nécessaire de procéder à un diagnostic de performance énergétique. Si un tel diagnostic a déjà été réalisé par le passé, soyez vigilant car les méthodes de calcul ont évolué avec le temps. Par exemple, en juillet 2021, la méthode de calcul basée sur les factures d’énergie des années précédentes, appelée méthode « sur facture », a été abandonnée. Suite à ce changement, de nombreuses habitations ont été reclassées en catégorie F ou G, alors qu’elles ne l’étaient pas avant. Une correction a été apportée en octobre 2021 pour remédier à ce problème.Haut du formulaire

Si vous avez un diagnostic de performance énergétique antérieur à octobre 2021, il est conseillé de le refaire pour obtenir une évaluation précise selon la méthode de calcul actuelle.

Un diagnostic toujours controversé

La méthode actuelle de calcul du diagnostic de performance énergétique continue de soulever des questions, notamment pour certains types de logements. Les appartements situés sous les toits ou dotés de pignons subissent souvent une pénalisation excessive, ce qui suscite des appels à une révision du système.

Bruno Le Maire, s’exprimant sur Sud Radio, a exprimé le souhait de voir le diagnostic de performance énergétique ajusté pour corriger ces biais.

Avant de définir une stratégie de rénovation, il est essentiel de comprendre pourquoi votre propriété est classée F ou G. Dans certains cas (chauffage au fioul, isolation insuffisante, etc.), une modification du DPE ne changera probablement rien à votre situation. Cependant, si votre cas relève d’une erreur de classification, une correction pourrait être envisageable. Il est important d’être réaliste dans votre évaluation.

Quels propriétaires sont concernés ?

En théorie, cette obligation concerne tous les propriétaires, qu’ils occupent leur logement ou qu’ils soient bailleurs. Tous doivent entreprendre des rénovations si leur bien ne répond pas aux normes définies par la loi.

Cependant, les propriétaires bailleurs sont les seuls à risquer des sanctions. C’est pourquoi le débat se concentre principalement sur les logements en location et le parc immobilier à rénover.

Quels types de logements ne peuvent plus être mis en location ?

Depuis le 1er janvier 2023, la mise en location de logements ayant une consommation totale d’énergie finale supérieure à 450 kWh par mètre carré par an est interdite. Ces logements sont communément appelés les logements G+.

– Les logements classés G au DPE seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2025.

– Les logements classés F seront interdits à la location à partir du 1er janvier 2028.

– Les logements classés E le seront à partir du 1er janvier 2034.

Cette loi s’applique à tous les contrats de location de résidence principale, qu’ils soient en cours ou renouvelés.

Combien de logements sont impactés par cette loi ?

On estime à environ 5 millions le nombre de logements classés F et G qui devront être rénovés d’ici 2028. Pour atteindre les objectifs fixés par la loi, cela signifierait la rénovation d’environ 1 million de logements par an. Le coût moyen de ces rénovations est estimé à 40 milliards d’euros annuellement pour l’ensemble des logements concernés, soulevant des interrogations quant à la faisabilité de ce plan.

Quelles sont les exceptions à cette règle ?

La loi actuelle reconnaît certaines exceptions. Si la rénovation d’un bien est impossible en raison de contraintes architecturales ou d’opposition de la copropriété, le propriétaire ne sera pas obligé de réaliser les travaux. Cependant, il est nécessaire de prouver ces contraintes, et des travaux alternatifs pourraient être requis. Par exemple, si l’isolation extérieure n’est pas faisable, il pourrait être demandé d’effectuer une isolation intérieure.

Les objectifs sont-ils trop ambitieux pour justifier l’inaction ?

Beaucoup de propriétaires bailleurs contestent cette loi, la jugeant irréaliste étant donné l’ampleur du projet et les délais imposés. Ils soulignent plusieurs problèmes :

  • Dans une copropriété, il est plus efficace de procéder à des rénovations à l’échelle de l’ensemble, ce qui nécessite un vote souvent difficile à obtenir.
  • Les travaux nécessaires ne sont pas toujours clairement définis.
  • Il existe une pénurie de main-d’œuvre qualifiée pour mener à bien une telle rénovation du parc immobilier.

Le marché locatif est déjà tendu, et il est difficile de concevoir que le gouvernement puisse réellement éliminer tous les logements classés comme passoires thermiques. Face à cette situation, de nombreux bailleurs sont indécis. Certains parient sur un report ou une abrogation de la loi, tandis que d’autres espèrent une modification de la méthode de calcul du DPE qui reclasserait leur logement.

Patrick, un propriétaire du XVIe arrondissement de Paris avec plusieurs appartements classés F et G, choisit d’attendre. « Je ferai le minimum si la loi est appliquée », dit-il, exprimant son désarroi face aux multiples réformes touchant l’immobilier, la fiscalité et l’encadrement des loyers. « Mes appartements ne sont pas assez rentables, et ces travaux ne me permettront pas de m’en sortir financièrement. On me demande trop. » Patrick a choisi d’attendre jusqu’au dernier moment, mais reste à voir si c’est la meilleure stratégie.

Ne pas effectuer les travaux : quels sont les risques ?

Choisir d’attendre est incontestablement un pari risqué. Même si les objectifs paraissent inatteignables, il se peut que la loi ne soit pas reportée, car personne ne souhaite donner l’impression d’abandonner les objectifs de la transition énergétique. De plus, il n’est pas garanti qu’une nouvelle méthode de calcul du DPE requalifie votre bien et l’exclue de la catégorie des passoires thermiques. Si tel est le cas, votre bien pourrait se retrouver interdit à la location dans les prochaines années.

Cependant, étant donné le grand nombre de logements concernés, il est peu probable que vous soyez le seul dans cette situation. Il est donc peu probable que le gouvernement engage des contrôles de grande envergure pour traquer les propriétaires récalcitrants.

Néanmoins, il est important de comprendre que, aux yeux de la loi, un logement non rénové sera considéré comme indécent. Selon le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, votre locataire pourrait vous sommer de réaliser les travaux nécessaires. En cas de non-conformité, un juge pourrait ordonner la réalisation de ces travaux, assortie d’une astreinte financière quotidienne jusqu’à ce que les travaux soient effectués. Le juge pourrait également décider d’une réduction du loyer ou, pendant la durée des travaux, imposer le relogement du locataire dans un logement conforme et similaire.

Il est crucial de rappeler que tous les contrats de location de résidence principale sont sujets à cette réglementation.

Encourir des coûts supplémentaires

En reportant les travaux nécessaires, vous risquez de devoir finalement les réaliser sous contrainte ou de vendre votre propriété, ce qui pourrait s’avérer plus coûteux que si vous preniez l’initiative dès maintenant.

Problèmes de financement potentiels

Le financement des travaux pourrait nécessiter un prêt, ce qui implique un certain délai de mise en œuvre. Obtenir un crédit devient plus difficile avec la hausse des taux d’intérêt et la réticence des banques à prêter. De plus, les coûts des matériaux de construction ont augmenté significativement depuis le début du conflit en Ukraine, avec une hausse de 27 % en un an selon 60 Millions de Consommateurs. Cette situation pourrait entraîner des difficultés de financement.

Allongement des délais de chantier

La demande croissante de travaux de rénovation risque de saturer les artisans disponibles, rendant les travaux plus difficiles à réaliser et entraînant des coûts supplémentaires ainsi que des délais de chantier prolongés.

Risque de décote accrue à la vente

Si la loi n’est pas reportée, un grand nombre de propriétaires pourraient se résoudre à vendre leurs passoires thermiques. Un afflux massif de biens classés G et F sur le marché immobilier pourrait alors entraîner une baisse significative de leur valeur.

Vendre en l’état, avec une décote assumée

Une autre option envisageable est la vente. Cette solution est actuellement au cœur des débats médiatiques, particulièrement autour de la question du prix, les prix immobiliers ayant tendance à baisser dans de nombreuses régions de France, surtout dans les grandes villes.

La diminution du nombre d’acheteurs, due à la raréfaction du crédit, contribue à cette baisse des prix. Dans un marché immobilier aussi tendu, une décote supplémentaire pourrait être nécessaire pour votre bien. En effet, l’achat de votre propriété impliquera des travaux pour le nouveau propriétaire, ce qui devra être pris en compte lors des négociations. Il est donc crucial d’intégrer cet élément dans la détermination de votre prix de vente afin de rendre votre bien plus attractif et d’éviter de perdre du temps à trouver un acheteur.

Rénover un appartement : les contraintes à considérer

Pour un propriétaire d’appartement, la première étape avant de lancer des travaux de rénovation est de consulter la copropriété. En effet, c’est elle qui détient le pouvoir de décision sur des actions telles que l’isolation extérieure, une mesure hautement efficace sur le plan énergétique.

Le vote en assemblée générale, une étape cruciale

Il est essentiel pour tout copropriétaire envisageant des travaux de rénovation de solliciter d’abord l’accord de la copropriété. La démarche implique de passer par un vote lors de l’assemblée générale pour déterminer les travaux à effectuer. Une approche collective des travaux de rénovation est non seulement plus efficiente énergétiquement, mais elle allège également la charge individuelle pour les copropriétaires, tout en bénéficiant à l’ensemble de la copropriété.

– Il est conseillé de collaborer avec votre conseil syndical et de mobiliser les autres copropriétaires intéressés.

Soutien de l’État dans les travaux de copropriété

Pour accompagner les copropriétaires et les copropriétés dans leurs projets de rénovation énergétique, l’État propose le dispositif « coach copro », une initiative gratuite offrant l’expertise de 2 300 conseillers répartis dans 551 espaces conseils. Ces experts apportent un soutien technique et aident à sensibiliser les copropriétaires aux enjeux énergétiques.

La rénovation collective : une efficacité accrue

La rénovation à l’échelle de la copropriété offre les meilleures chances d’amélioration énergétique. Bien que l’isolation par l’extérieur soit fondamentale, elle doit être complétée par d’autres mesures telles que la rénovation de toiture, l’isolation des plafonds de cave, la ventilation, le remplacement des fenêtres, et la modernisation du système de chauffage.

– « La rénovation globale est la plus efficace, elle permet d’obtenir les meilleurs taux de gains énergétiques », souligne Irène Autin, conseillère à l’Agence Parisienne du Climat.

Un DTG (Diagnostic Technique Global) est nécessaire pour une analyse complète de la copropriété. Ce diagnostic, plus détaillé que le DPE, inclut une évaluation architecturale, technique et financière. Il conduit à des recommandations de travaux précis, avec des gains énergétiques estimés. Les coûts du DTG sont partagés entre tous les copropriétaires, tout comme ceux des travaux.

Aide financière de l’État pour les travaux

Si les travaux atteignent un gain énergétique de 35 %, il est possible de bénéficier de « MaPrimRénov’ copropriétés », couvrant 25 % du montant total des travaux, jusqu’à un plafond de 25 000 € par logement. Il est nécessaire que les travaux soient effectués par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Si votre copropriété refuse les travaux, vous pouvez entreprendre une rénovation individuelle

Bien qu’il soit préférable de commencer par solliciter l’accord de la copropriété pour les travaux de rénovation, il est possible de se heurter à un refus. Dans ce cas, il reste possible de rénover votre appartement de manière individuelle pour améliorer son DPE.

Comment isoler votre appartement efficacement ?

Vous pouvez entreprendre des travaux d’amélioration énergétique dans votre partie privative, après avoir effectué un diagnostic approprié. Plusieurs options s’offrent à vous, telles que l’installation d’une ventilation mécanique, le remplacement des fenêtres par du double ou triple vitrage, ou encore le changement des radiateurs pour des modèles plus performants.

L’isolation par l’intérieur : une solution avec une faible perte de superficie

L’isolation par l’intérieur est une méthode efficace et n’entraîne qu’une légère réduction de la superficie habitable. Selon Irène Autin :

– Pour un mur extérieur de 4 mètres de long, avec 14 cm d’isolant, la perte de surface est d’environ 0,56 m².

– Cette réduction mineure de la surface a un impact limité sur le loyer. Par exemple, à Paris, la perte financière serait d’environ 20 € par mois pour un studio, mais cela peut être compensé par des exonérations fiscales dans certaines communes.

Quels matériaux utiliser pour une isolation efficace ?

Pour l’isolation par l’intérieur, privilégiez des matériaux comme le biosourcé, la laine de roche ou la laine de verre, qui sont efficaces contre les transferts d’humidité. Ces matériaux sont également compatibles avec une éventuelle isolation par l’extérieur ultérieure, réalisée par la copropriété.

Autres considérations pour l’isolation par l’intérieur

L’isolation par l’intérieur peut nécessiter des ajustements supplémentaires, tels que des modifications des installations électriques et de plomberie, ou le remplacement des radiateurs. Il est donc essentiel d’aborder ces travaux dans une perspective globale et de se faire accompagner par des professionnels compétents pour assurer une rénovation complète et efficace.

Rénovation d’une maison : les étapes à suivre

Pour rénover une maison, notamment celles classées comme « passoires thermiques », il est crucial de consulter un expert thermique, allant au-delà du simple DPE ou audit énergétique.

Faire appel à un diagnostiqueur immobilier

Il est recommandé de contacter un diagnostiqueur immobilier pour un accompagnement complet. Cet expert réalisera un diagnostic de performance énergétique projeté de votre logement et conseillera les travaux nécessaires pour atteindre la note souhaitée, avec l’objectif d’échapper au statut de passoire thermique et d’éviter les sanctions futures. D’ici 2034, tous les logements en location devront avoir une note d’au moins D.

Liberté relative dans la rénovation d’une maison individuelle

Contrairement à un appartement en copropriété, la rénovation d’une maison individuelle offre plus de liberté. Cependant, il est important de respecter les règles d’urbanisme locales, définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Autorisations légales nécessaires pour certains travaux

– Pour certains travaux comme l’isolation des murs par l’extérieur, une déclaration préalable peut être requise. Ces travaux peuvent modifier l’apparence extérieure de la maison et nécessitent donc une approbation administrative.

– Un permis de construire peut être nécessaire pour des transformations majeures, telles que la conversion d’un garage en pièce à vivre.

Adopter une approche globale

Comme pour les appartements, il est conseillé de privilégier une approche globale en matière de rénovation. L’expert thermicien pourra guider le propriétaire pour réaliser des rénovations durables et efficaces.

Éviter la rénovation fragmentée

Il est déconseillé de procéder à des rénovations par étapes disjointes, comme changer les fenêtres puis isoler un grenier séparément. Cette approche peut conduire à des résultats médiocres, multiplier les démarches, perdre du temps et créer des problèmes comme la condensation et l’humidité. Une démarche globale est donc essentielle pour une rénovation efficace et cohérente.

Coût d’une rénovation thermique

Le coût de la rénovation thermique varie en fonction de nombreux facteurs tels que le type de logement (maison ou appartement), la date de construction, les matériaux utilisés, l’état d’entretien, la surface totale et la classe énergétique visée. Les besoins de chaque bien sont uniques, d’où l’importance de consulter un expert thermique pour des estimations précises. Néanmoins, voici quelques généralités :

Pour une maison

En moyenne, il faut compter environ 16 000 € pour améliorer d’une classe énergétique. Les maisons offrent l’avantage de pouvoir atteindre des notes élevées plus facilement que les appartements en copropriété, qui sont limités par des contraintes techniques et des décisions collectives en assemblée.

Pour un appartement

Les coûts tendent à être moins élevés, car les travaux ne concernent généralement pas des éléments comme le toit ou l’isolation extérieure, qui sont souvent gérés par la copropriété.

Les aides financières pour la rénovation énergétique

Il existe un éventail d’aides financières disponibles pour soutenir les travaux de rénovation énergétique :

– L’Éco PTZ (Prêt à Taux Zéro)

– MaPrimeRénov’

– Les Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)

– Des aides locales proposées par les municipalités et les départements

Ces aides, cumulables entre elles, peuvent significativement réduire le coût des travaux. France Rénov peut accompagner les propriétaires à chaque étape du processus.

Certaines aides sont conditionnées aux revenus et ne sont pas versées simultanément ni par les mêmes organismes, ce qui requiert une bonne organisation et une gestion de trésorerie adaptée.

Optimisation fiscale après rénovation

Une fois vos travaux de rénovation achevés et votre logement atteignant une classe énergétique vous permettant de le louer, il est temps de penser à l’optimisation fiscale pour rentabiliser votre investissement.

Votre bien se situe hors d’une zone tendue

Si votre bien est localisé en dehors d’une zone tendue, vous avez la possibilité de revaloriser le loyer. Mettez en avant les améliorations réalisées et la réduction de la facture énergétique pour le locataire. Le loyer devrait alors être fixé en fonction des prix du marché local pour un bien similaire.

Votre bien se trouve dans une zone tendue

En zone tendue, il est possible d’augmenter le loyer, mais cela doit se faire dans le respect de certaines règles.

Plafonnement des loyers dans certaines villes

Dans plusieurs villes françaises où les loyers sont plafonnés, il n’est pas possible de répercuter intégralement les coûts des travaux sur le loyer. Voici les villes concernées par le plafonnement :

– Paris

– Lille

– Plaine Commune

– Lyon et Villeurbanne

– Est Ensemble

– Montpellier

– Bordeaux

Dans ces cas, la solution réside dans les avantages fiscaux. En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez déduire les coûts des travaux de vos revenus fonciers. De plus, en cas de rénovation énergétique, il est possible de bénéficier d’un doublement du déficit foncier, ce qui peut considérablement réduire votre imposition fiscale, même en présence de revenus fonciers élevés.

Choix fiscal du bailleur

Pour maximiser les avantages fiscaux, il est conseillé de passer au régime réel. Ce régime permet de bénéficier de déductions fiscales plus importantes par rapport au régime micro-foncier qui offre un abattement forfaitaire.

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